O novo pacote de 30 medidas para a habitação – que sucedeu ao controverso programa “Mais Habitação” – com uma mistura de otimismo cauteloso e pragmatismo frio. O diagnóstico do problema sempre foi consensual: a crise é de oferta, agravada por uma burocracia sufocante. Finalmente, vemos o foco a mudar para a construção e a simplificação, elementos cruciais para quem investe a longo prazo.
O Novo Paradigma: Foco na Oferta e no Jovem
As medidas que já estão em vigor ou com aprovação avançada, sobretudo as do atual plano "Construir Portugal", trazem um claro pendor para o lado da oferta e para o apoio à classe média e jovem.
A alteração à Lei dos Solos, que permite a reclassificação de terrenos rústicos para construção de habitação acessível (sujeito à decisão municipal), é, no meu ponto de vista, a medida mais estrutural e potencialmente mais impactante. Para o investidor, isto representa uma injeção de liquidez e novos terrenos no mercado, baixando a barreira de entrada e, crucialmente, incentivando a construção em escala. O risco, como sempre, é a morosidade e a politização ao nível autárquico, mas a intenção de “libertar” solo é um sinal poderoso de mudança.
Paralelamente, medidas como a isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos representam um choque de procura direcionado. Estas não resolvem a oferta, mas injetam compradores na base da pirâmide, o que pode aliviar a pressão no segmento de rendas. Para os investidores em arrendamento, a atratividade do mercado pode ser reforçada pelas novas políticas de rendas controladas e benefícios fiscais associados a contratos de longo prazo, embora o controlo de rendas permaneça, inegavelmente, um fator de risco regulatório a monitorizar.
Por fim, o desbloqueio de milhares de casas do PRR e a simplificação dos licenciamentos são um alívio urgente para o sector da construção. A promessa de um Código da Construção e de uma maior digitalização, se for cumprida com eficácia, pode finalmente reduzir os ciclos de investimento de anos para meses.
As Medidas Aprovadas do "Mais Habitação" (O Legado Controverso)
É impossível falar de investimento sem abordar as medidas herdadas do plano anterior, “Mais Habitação” (Lei n.º 56/2023), que, embora focadas no arrendamento, trouxeram consigo uma enorme instabilidade regulatória. No setor do Alojamento Local (AL), a suspensão de novas licenças e a criação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi uma revira-volta. Para o investidor, o sinal é claro: o investimento em AL está em xeque, com capitais a serem redirecionados para o arrendamento tradicional, refletindo o risco regulatório de um setor que era visto como seguro. Adicionalmente, o fim dos Vistos Gold Imobiliários retirou uma fonte de capital estrangeiro de alto valor. Os investidores de fora continuam a ver Portugal como um destino atraente, mas agora o foco é a qualidade de vida e a estabilidade fiscal, e não apenas o passaporte.
Perspetivas para o Investidor em 2025/2026
O cenário é de reajuste. O Governo atual parece ter aprendido a lição de que o mercado precisa de incentivos, e não de intervenção excessiva. O grande potencial reside no desenvolvimento de habitação acessível e a custos controlados. Os novos terrenos e a taxa de IVA reduzida a 6% para construção e reabilitação (sob certas condições) aumentam a margem de lucro em projetos residenciais de escala. É aqui que o capital institucional e os grandes construtores devem focar-se para encontrar as melhores oportunidades.
No entanto, o risco regulatório no mercado de arrendamento permanece. Os investidores devem ser cautelosos com os limites de renda. É crucial que o Governo compense a instabilidade recente com um quadro fiscal robusto e estável para outros tipos de investimento estrangeiro, como o build-to-rent.
Desta forma, as 30 medidas representam uma guinada necessária em direção ao aumento da oferta. Contudo, o sucesso do plano "Construir Portugal" dependerá menos das promessas e mais da velocidade de execução e da confiança que o Estado conseguir devolver aos investidores e promotores. Só assim o mercado imobiliário em Portugal deixará de ser um jogo de alto risco para se tornar um porto seguro de investimento a longo prazo.
E você? Como avalia essas medidas?
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